giovanni di palermo: 01/09/13

ARCHITETTURA - Il Regolamento edilizio

Ogni Comune italiano è dotato di un Piano Regolatore Generale (con le relative Norme di Attuazione descrittive), oppure di un più recente Piano strutturale e di un Regolamento Urbanistico.

Uno strumento che però in ogni Comune risulta essere di primaria importanza e che rimane valido in ognuno dei casi sopra citati è il "Regolamento Edilizio".

Il regolamento edilizio disciplina, all'interno dell'intero territorio comunale, ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia e contiene disposizioni per la tutela dei valori ambientali e architettonici, per il decoro e la qualità urbana ed edilizia, per l'igiene e la sicurezza cittadina e finalizzato all'applicazione dei principi di efficienza e di trasparenza dei procedimenti amministrativi, al perseguimento contestuale del servizio al singolo cittadino e della tutela degli interessi pubblici e collettivi.

Ogni Regolamento Edilizio deve abbracciare tutta la materia edilizia urbanistica di un Comune e chiarire ogni aspetto di essa.

REGOLAMENTO EDILIZIO
(CONTENUTI)

Un organo importante ai fini dell’approvazione di ogni progetto edilizio è la Commissione Edilizia, organo puramente consultivo di ogni Comune; ebbene nel Regolamento Edilizio viene stabilita la sua composizione, le procedure per le sue riunioni, i suoi compiti, la durata, l’elezione dei singoli membri e altro che la interessi.

Segue una serie di articoli inerenti l'Attività Urbanistica nel Comune, dove vengono specificati quali sono gli standards urbanistici da rispettare (si parla naturalmente sempre relativi a progetti più o meno importanti che privati o enti presentino al Comune per l’approvazione).

Si stabiliscono le opere di urbanizzazione da eseguire, e le norme e prassi dei piani particolareggiati, di lottizzazione o di recupero che ogni Piano Regolatore prevede, e si entra nel merito dei volumi possibili da sfruttare.

La parte che segue è importante ai fini della presentazione di ogni progetto e stabilisce quali devono essere gli atti a corredo del progetto stesso, l’istruttoria comunale, i contributi di concessione da pagare, il rilascio delle autorizzazioni edilizie.

Infine la validità della Concessione edilizia, la sua voltura, la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività), con le relative spiegazioni e modalità da seguire.

Perchè servono un Direttore dei Lavori, una impresa, un Progettista naturalmente , con le loro caratteristiche e mansioni.

La vigilanza dell’attività edilizia da parte dei tecnici comunali e dei Vigili Urbani addetti.

Un aspetto importante che tratta, è quello relativo alla Qualità Urbana ed al Decoro: una serie di capitoli che trattano di autorimesse, pavimentazioni, facciate degli edifici, sottotetti, antenne, strutture tipo campi da tennis, piscine , e tutto ciò che costituisce il bello o il brutto di un territorio.

Vi sono anche articoli molto importanti relativi agli standards edilizi di ogni costruzione, tipo la superficie dei vani, l’altezza degli stessi;
la loro disposizione, l’areazione, l’illuminazione, e tutte quelle caratteristiche che devono rendere perfettamente agibile ogni fabbricato.

Il Regolamento Edilizio si integra naturalmente con l’approvazione di ogni nuova legge, decreto o norma ufficializzati dallo Stato o dalle Regioni.

E’ impossibile parlare in un solo articolo di tutto il contenuto del Regolamento Edilizio Comunale; l’importante però è sapere che cosa contiene in sintesi e cosa più importante, che deve essere sempre consultato da ogni cittadino, per qualsiasi problema sorga, sia rispetto alla propria casa che nei confronti di contestazioni da parte di eventuali vicini.

ARCHITETTURA - Permesso di costruire

Il Permesso di Costruire è stato introdotto con il D.P.R. 6 giugno 2001, n° 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

E' un'autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana, concessa dal Comune, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di Pianificazione Urbanistica.
In linea generale le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione edilizia od urbanistica di un certo rilievo sono quasi sempre soggetti al rilascio del permesso di costruire.

Prima di tale data vigeve la Concessione Edilizia, che veniva rilasciata dai Comuni in base al contenuto della legge del 28 gennaio 1977, n°10 (la cosiddetta legge Bucalossi) e della licenza edilizia di cui all'art. 31 della legge del 17 agosto 1942, n° 1150 (legge Urbanistica Statale).

La competenza concorrente in materia urbanistico/edilizia tra stato e regioni, ha poi spinto molte amministrazioni regionali a legiferare sul tema con norme tendenti a regolarne l'ambito di applicazione.

PERMESSO DI COSTRUIRE
(CARATTERISTICHE)

E' rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

E' trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. E' irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell'articolo 16.

Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

E' rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.

E' comunque subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso.

Gli interventi subordinati al permesso di costruire sono:

Gli interventi di nuova costruzione
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica
Gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso.

(COMPETENZE DELLE REGIONI)

Le Regioni stabiliscono con legge propria, quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di inizio attività.

Le Regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione l'applicazione delle sanzioni all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

(EFFICACIA TEMPORALE E DECADENZA)

Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori.

Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori.

Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso.

Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga.

La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in condizione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di un nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Il permesso decade con l'entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.

(REQUISITI)

Gli interventi la cui realizzazione è subordinata al preventivo rilascio del permesso di costruire sono indicati, oltre che nel Testo unico dell'edilizia anche dalle leggi regionali, che possono integrare la materia.
Alla richiesta di permesso di costruire deve essere allegato un progetto - redatto da un professionista abilitato all'esercizio della professione - che descriva compiutamente e dettagliatamente le opere che si intende eseguire e ne attesti la conformità urbanistico/edilizia e la rispondenza ai requisiti normativi tecnici (es. antisismici, acustici, di isolamento termico, ecc.).
Qualora l'intervento interessi beni soggetti a particolari tutele (ambientali, architettoniche, artistiche, ecc.) il rilascio del permesso di costruire è vincolato al preventivo nulla osta da parte dell'ente deputato alla tutela del vincolo.

(SILENZIO-ASSENSO)

Il decreto legge del 13 maggio 2011, n° 70, convertito in legge il 12 luglio 2011, n° 106, ha introdotto il principio del "silenzio-assenso" per il rilascio del permesso di costruire.

La domanda per l'ottenimento del permesso va presentata allo Sportello Unico per l'Edilizia (S.U.E.) corredata dalla documentazione tecnica necessaria. Lo stesso decreto stabilisce che i Comuni che non si sono dotati di sportello unico per l'edilizia possono essere commissariati.
Il S.U.E., ricevuta la richiesta di permesso, deve nominare entro 10 giorni il responsabile del procedimento il quale, entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, deve concludere l'istruttoria (valutare, cioè, la conformità del progetto alle varie normative vigenti e verificare la documentazione allegata) e formulare una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione. Il responsabile del procedimento, qualora ritenga che ai fini del rilascio del permesso di costruire sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni. L'interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto ad integrare la documentazione nei successivi quindici giorni. Il provvedimento finale, che lo sportello unico provvede a notificare all'interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta del responsabile del procedimento. Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.

ARCHITETTURA - La Concessione edilizia

La Concessione edilizia era un'autorizzazione amministrativa, rilasciata ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n°10, (la cosiddetta legge Bucalossi) da parte dell'autorità comunale, che consentiva l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.

In seguito alla legge 127/1997 (Bassanini bis), il potere di rilasciare autorizzazioni e concessioni è passato dalla figura del Sindaco a quella dei funzionari comunali con qualifica dirigenziale.

Per richiedere la concessione edilizia, il proprietario del terreno o dell'entità immobiliare, doveva presentare una domanda corredata della necessaria documentazione relativa al sito e all'opera che si intendeva realizzare.

Le domande di concessione relative ad insediamenti industriali ed attività produttive dovevano essere preventivamente sottoposte dall’interessato all’A.S.L. (Azienda Sanitaria Locale) competente per territorio, per la verifica di compatibilità e tutela dell’ambiente dal punto di vista igienico sanitario e della difesa della salute della popolazione e dei lavoratori interessati.

Il responso del Sindaco o dei funzionari comunali con qualifica dirigenziale veniva notificato al richiedente non oltre 60 giorni dalla data di ricevimento della domanda.

Scaduto tale termine senza che il Sindaco si fosse pronunciato, poteva essere presentato ricorso al Presidente della Giunta Regionale che invitava il Sindaco a provvedere entro 15 giorni.

In caso di persistente silenzio veniva nominato un commissario che si pronunciava entro 30 giorni sull'istanza di concessione.

Nell'atto di concessione erano indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, scaduti i quali doveva essere richiesta una nuova concessione.

Dal 2001 la concessione edilizia è stata sostituita dal “Permesso di costruire", ai sensi del “Testo Unico dell’edilizia”.

.....vedi anche

● Permesso di costruire

ARCHITETTURA - Le caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche di un'area edificabile

Un'area o un qualsiasi terreno può essere definito edificabile in seguito alla verifica del possesso di particolari requisiti.

Tali requisiti, atti a rendere l'area edificabile, hanno inoltre un peso nel definire il valore di acquisto e di vendita.

Le caratteristiche che rendono un'area edificabile sono di tre tipi: estrinseche, intrinseche e giuridiche.

Vediamo ora una breve panoramica di quelle che sono le caratteristiche estrinseche che determinano il valore di un'area edificabile, non solo in termini di vendita e acquisto ma anche di tributi e imposte che il proprietario deve pagare allo Stato sotto forma di tributo.

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

Le caratteristriche estrinseche di un'area edificabile sono legate all'ambiente e alla presenza di servizi e abitazioni ulteriori sul territorio.

Le caratteristiche estrinseche che servono a identificare un'area come edificabile sono diverse; innanzitutto c'è la posizione geografica e la presenza di infrastrutture (ferrovie, autostrade, stazioni di autotrasporti...) nei dintorni.

CLASSIFICAZIONE PER ZONE

A seconda della posizione e delle zone confinanti, un'area può essere classificata in zone.

La zona centrale è il nucleo del centro urbano, ed è naturalmente comprensiva di una serie di servizi e attività a favore del cittadino.

La zona periferica, invece, è un settore del centro urbano di insediamento più recente, in cui sono presenti comunque numerosi servizi sebbene in misura minore rispetto al centro.

La zona di espansione è composta ancora da zone non edificate e da terreni in cui si sta attuando l'urbanizzazione.
Non sono sviluppate attività di servizio.

La zona industriale è definita in quanto destinata agli impianti industriali, agli opifici e alle fabbriche.

La zona agricola, per concludere, è costituita da nuclei urbani privi di servizi, e da abitazioni rurali.

CARATTERISTICHE INTRINSECHE

Si tratta di una serie di caratteristiche proprie della costituzione dell'area edificabile stessa.

Rientrano dunque in questo ambito le caratteristiche geometriche quali forma, e dimensioni.

Questo significa che un terreno edificabile ha maggior valore se è più grande e se è geometricamente regolare.

Le aree pianeggianti valgono di più in quanto risentono meno dei costi di produzione, mentre una caratteristica importante per il valore di un'area è l'esposizione verso determinati punti cardinali.

Se un terreno si trova ad affacciarsi su un'area poco affollata, il suo valore sarà minore.

Altro fattore importante per calcolare il valore di un'area è la natura del terreno, che naturalmente sarà migliore se solida e dunque in grado di reggere fondamenta e grosse superfici di costruzioni.

Per concludere, un'ultima caratteristica utile alla definizione di area edificabile è la distanza dalle reti pubbliche e dunque la distanza dagli allacci ai principali servizi quali telefono, luce, gas, strade, fogne, ecc....

CARATTERISTICHE GIURIDICHE

Un'area edificabile deve rispondere anche a determinate caratteristiche giuridiche per poter essere messa a regime.

Tali caratteristiche sono le seguenti:

Rispondenza dei fabbricati a tipici caratteri architettonici;
Altezza massima dei fabbricati costruibili;
Obbligo d'uso di certi materiali;
Indice di utilizzazione o rapporto di copertura;
Indice di edificabilità;
Tempo necessario ad ottenere la concessione edilizia.

.....vedi anche

● Indice di Fabbricabilità di un terreno

ARCHITETTURA - L'importanza della manutenzione di un edificio

La manutenzione degli edifici corrisponde alla cura del corpo umano.

Come per il corpo è possibile attenuare i problemi dell'invecchiamento, così è per gli edifici; occorre però manutenzione continua e grande attenzione per scoprire se c'è qualche cosa che non funziona.

I fenomeni di invecchiamento sono più rapidi e pericolosi negli edifici realizzati con strutture esili o con materiali di cattiva qualità, come purtroppo accade in molti edifici realizzati negli anni del grande sviluppo edilizio.

Abbi cura della tua casa

Piccoli difetti trascurati, come ad esempio un tubo di scarico delle acque rotto o otturato, possono produrre infiltrazione di acqua nel terreno e quindi cedimenti delle fondazioni.

Se non si interviene prontamente la malattia si propaga ed alla fine i costi per i restauri diventano ingenti.

Malattie ed invecchiamento

Non tutti sanno che le strutture in cemento armato invecchiano e con il tempo degradano e si deformano, un pò come il nostro scheletro.

Se però vengono fatti regolari interventi di manutenzione anche le strutture si conservano meglio.

Un fenomeno frequente di invecchiamento è il distacco di scaglie di calcestruzzo dalle superfici di pilastri, travi, muri, cornici, fioriere, ecc..

Tali distacchi, causati spesso anche da cattiva esecuzione, mettono a nudo i ferri, che si arrugginiscono, rigonfiano e producono ulteriori distacchi.

Il fenomeno oltre a costituire un indebolimento delle strutture, può arrecare danni alle persone e alle cose. Bisogna pertanto prevenire l'invecchiamento delle superfici del cemento a vista, proteggendole tutte con vernici apposite (come si fa con la pelle, sulla quale si sparge la crema per proteggerla dal sole e dal freddo).

In ogni caso, quando si notano i primi segni di distacco, è necessario intervenire subito con opere di manutenzione per evitare costosi interventi successivi.

Le murature invecchiano a causa del disgregarsi delle malte che tengono uniti i mattoni e le pietre.

Gli intonaci sono in ogni caso un elemento fondamentale di protezione contro l'invecchiamento.

ARCHITETTURA - I più comuni difetti di costruzione dei vecchi edifici in muratura

FONDAZIONI SUPERFICIALI O SU TERRENI INCONSISTENTI

Negli edifici in muratura le fondazioni sono di fatto una prosecuzione dei muri portanti, opportunamente aumentati di spessore, ma in genere privi di cordoli in cemento armato capaci di tenerle unite.

La consistenza dei terreni sui quali poggiano le fondazioni è pertanto il fattore determinante della loro stabilità.

ARCHI E VOLTE (SPINGENTI) REALIZZATI SENZA TIRANTI

I tiranti sono essenziali negli edifici con archi e volte, specialmente nelle zone sismiche.

TRAVI, TRAVETTI E CAPRIATE DI LEGNO DI DIMENSIONI NON SUFFICIENTI

Il difetto si manifesta con eccessive e permanenti inflessioni di solai e di tetti.

L'inflessione delle travi del tetto è pericolosa anche perchè può provocare infiltrazioni di acqua.

TETTI SENZA CORDOLI

Il cordolo è l'elemento continuo, di legno o di calcestruzzo che viene posto a conclusione dei muri perimetrali.

La trave angolare del tetto che spinge e rompe l'angolo è uno dei pericoli più ricorrenti negli edifici che non hanno cordoli.

I cordoli sulla sommità dei muri sono essenziali per la sicurezza, sopratutto nelle zone sismiche.

Il tetto tradizionale è reso non spingente dalla presenza del cordolo di legno.

Travi, travetti e cordoli devono essere inchiodati tra loro.

MURATURE REALIZZATE MALE: CON POCA CALCINA, "A SACCO", O CON PIETRE NON AMMORSATE

I muri a sacco sono quelli costituiti da due pareti murate e da un riempimento interno incoerente.

Tali muri sono estremamente pericolosi perchè possono rigonfiare ed "esplodere".

Questa eventualità è esclusa quando tra le pareti sono inseriti elementi di pietra che "le legano".

MURATURE REALIZZATE CON PIETRE NON SQUADRATE MA TONDEGGIANTI

Un muro in pietre stondate, spesso di fiume, e non adeguatamente squadrate, rischia di sgregolarsi appena la malta perde consistenza.

.....vedi anche

● L'importanza della manutenzione di un edificio

ARCHITETTURA - I più comuni difetti di costruzione degli edifici in cemento armato

FONDAZIONI SUPERFICIALI O SU TERRENI INCONSISTENTI

L'inconsistenza dei terreni o l'insufficienza delle fondazioni sono alcune delle principali cause dei dissesti.

I cedimenti fondali provocano in genere lesioni nei muri facilmente visibili e spesso provocano anche evidenti dissesti nelle pavimentazioni esterne.

Le strutture in cemento armato hanno uno scheletro che trasmette i carichi al terreno sottostante attraverso i pilastri.

Questi hanno la necessità di avere un piano di contatto più ampio con il terreno per evitare di affondare; nessuno userebbe tacchi a spillo per camminare sulla spiaggia.

CEMENTO ARMATO REALIZZATO CON POCHI FERRI

Le barre di ferro sono fondamentali per le costruzioni in cemento armato; se sono in quantità insufficiente gli edifici prima o poi sono destinati a crollare.

Purtroppo è difficile individuare il difetto senza effettuare indagini e senza l'intervento di un tecnico.

FERRI CON POCO O NESSUN RIVESTIMENTO PROTETTIVO

Il cemento protegge le barre di ferro dalla ruggine; se le barre sono troppo superficiali e non adeguatamente protette si arrugginiscono, aumentano di volume e fanno "esplodere" il calcestruzzo che le ricopre.

Il fenomeno avviene anche per invecchiamento del calcestruzzo.

Se non si interviene tempestivamente, il danno progredisce e può anche compromettere la struttura.

STRUTTURE IN CEMENTO ARMATO ECCESSIVAMENTE ESILI

L'eccessiva snellezza delle strutture in cemento armato produce in genere deformazioni permanenti soprattutto nelle travi e nei solai, con conseguenti rotture nei pavimenti e nelle tamponature.

In presenza di tali difetti è opportuno chiamare un tecnico.

.....vedi anche

● I più comuni difetti di costruzione dei vecchi edifici in muratura

ARCHITETTURA - I più comuni difetti dei materiali

La qualità di un edificio dipende dalla qualità dei materiali che sono stati impiegati.

Materiali scadenti o degradati possono costituire un pericolo e creare danni a tutto l'edificio.

Volendo, ................ perchè non controllare quelli della propria casa?

CALCESTRUZZO DI CATTIVA QUALITA'

Un metodo semplice, ma molto indicativo, per riconoscere un buon calcestruzzo da uno cattivo è quello di batterlo con un martello.

Se il martello rimbalza e il rumore è sonoro il calcestruzzo è buono; se il martello lascia una impronta o il calcestruzzo si rompe e il suono è sordo, il calcestruzzo è di cattiva qualità.

MALTA (CALCINA), MATTONI E TUFO CHE SI SFARINANO

Per verificare la qualità della calcina e dei mattoni basta grattarli con un chiodo; se si sfarinano facilmente non sono buoni.

La stessa prova può essere fatta anche con il tufo, con il quale sono costruite tante case.

MATTONI DI CATTIVA QUALITA'

La qualità dei mattoni si può riconoscere dal suono che emettono se sono battuti con un lieve colpo di martello: se sono buoni il suono è secco, quasi metallico, se sono difettosi il suono è sordo.

LEGNO NON STAGIONATO, MARCITO O TARLATO

Anche per le travi di legno si può fare un facile controllo di qualità battendole con un martello o infilandoci un chiodo.

Il legno tarlato o marcito non trasmette il suono e il colpo di martello è attutito.

Il legno buono è sonoro e oppone resistenza alla penetrazione del chiodo.

Nota:

Nelle travi di legno le parti che possono marcire più facilmente sono quelle dentro i muri e perciò non in vista.

.....vedi anche

● I più comuni difetti di costruzione degli edifici in cemento armato

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