Molti si chiedono che cosa sia l’indice di fabbricabilità.
L'indice di fabbricabilità è il più importante indicatore urbanistico per un appezzamento di terreno, poiché definisce
quanto è lecito costruire su di esso.
È dato dal rapporto tra il volume fabbricabile all'interno del lotto (espresso in m³) e l'area della superficie (area all'interno del lotto) espressa in metri quadrati (m²).
Se una zona è classificata edificabile da un Piano Regolatore Comunale, viene contraddistinta da una lettera dell’alfabeto. Normalmente le zone B e C sono edificabili, quelle E agricole, le A sono i centri storici e così via.
Ogni zona trova corrispondenza nelle Norme di
Attuazione del Piano Regolatore Generale di ogni Comune.
Poi
avviene che per le zone, per
esempio le C vi siano diverse
sottozone, per esempio C1,
C2 e così via, la
E la E1, E2 ecc.
Ogni
sottozona ha dei parametri di edificabilità,
previsti dalle suddette Norme,
oppure non è edificabile perchè ha altre
destinazioni.
Chi
ha la fortuna di possedere un lotto di terreno in una
zona edificabile, deve verificare presso l’Ufficio
Urbanistica del
proprio Comune i parametri di edificabilità del suo
lotto.
Il parametro
più importante è senza dubbio l’Indice di Fabbricabilità (indicato come IF);
Tale IF è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso.
Tale IF è costituito dal rapporto fra il volume che si può edificare sul lotto e la superficie del lotto stesso.
Spiegandolo
più semplicemente se
una persona possiede un lotto di terreno in zona, ammettiamo C1 ed
il suo indice di fabbricabilità è 1,5, vuol dire che può costruire per
ogni mq di terreno esattamente un metro cubo e mezzo.
Un
lotto di 600 mq ha la potenziale edificabilità di mq 600 x1,5 = mc. 900
Attenzione! La
cosa non è così semplice, in quanto l’IF deve essere verificato insieme ad
altri importanti parametri ed esattamente con il Rapporto
di Copertura (denominato K) con le distanze
dai confini e dalla strada (L1 ed L2) ed infine
con l’altezza massima
(h) che può raggiungere un edificio in detta zona.
Cosa
significa tutto questo: esattamente che chi possiede per esempio un lotto di terreno , abbiamo detto
con IF = 1,5, ed
il rapporto di copertura K (cioè la percentuale massima
che può raggiungere la superficie della nuova
costruzione intesa come proiezione del fabbricato sul terreno)
uguale al 30% ed inoltre con le distanze
dai confini e dalla strada uguali
a mt. 5,00, e l’altezza
massima (h) è uguale a mt 7,50, deve fare i seguenti controlli.
Il
proprietario del lotto, prima di cantare vittoria per il regalo
ottenuto dal Piano regolatore Generale , deve analizzare tutti questi
parametri per vedere se può sfruttare appieno l’Indice di Fabbricabilità di
1,5.
Conta
molto la forma del lotto, in quanto se esso è molto profondo e stretto ,oppure molto irregolare, può darsi che
non si possano sfruttare a pieno sia il rapporto di
copertura che l’IF.
Mi spiego
meglio con un semplice esempio.
Ipotiziamo,
per assurdo, che
il nostro lotto sia di
1000 mq, di forma
regolare rettangolare,
largo 17 mt; e
quindi con una profondità di circa mt 56.
Tenendo
conto delle distanze
dai confini (mt 5,00 per lato) si potrebbe costruire un
edificio largo mt 7 cioè mt 17- (5+5).
Il
rapporto di copertura K abbiamo detto, che
nel nostro caso è = 30%, così che l’edificio fabbricabile avrebbe una pianta di
300 mq (cioè il 30% di 1000 mq.),
i quali divisi
per 7 (larghezza), darebbero
una lunghezza ipotetica del fabbricato di circa mt 42.
A
questo punto diventa impensabile e paradossale costruire su questo
terreno un fabbricato largo solo mt 7 e lungo
mt 42 ed alto
mt 7,50.
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